Спільна власність на нерухомість — поширене явище, що виникає в результаті приватизації, спадкування, вступу в шлюб або інших юридичних дій. Зазвичай співвласники досягають мирних угод щодо використання та розпорядження майном. Однак при продажу квартири інтереси власників можуть не збігатися.
Ключовим моментом є форма власності, на що вказують експерти агентства нерухомості "Маяк". У випадку спільної часткової власності кожен власник має певну частку, яку можна продати, попередньо запропонувавши іншим співвласникам придбати її. У них є 30 днів, щоб скористатися правом переважного викупу. Якщо відповіді не надходить, власник частки має право продати її будь-кому.
Ситуація інша в разі спільної власності, коли частки не виділені (наприклад, майно подружжя). У цьому випадку необхідно спочатку виділити свою частку — через нотаріальний договір або в судовому порядку. Тільки після цього можлива продаж.
Чому продаж частки — це складно
На практиці купити половину чи третину квартири погодиться далеко не кожен. Жити в одному приміщенні з незнайомими людьми — не найпривабливіший варіант. Тому власники часток часто стикаються з збитками або довго шукають покупців. Значно вигідніше домовитися і продати квартиру цілком.
Що робити, якщо один зі співвласників проти продажу
Спробуйте переконати — це вигідно для обох сторін.
Оптимальний варіант — досягти мирної угоди. Один зі співвласників може викупити частку іншого, або ж можна спільно продати всю квартиру і поділити прибуток. Продаж цілого об'єкта завжди переважніший, що також прискорює процес пошуку покупця.
Офіційно запропонуйте викуп частки
Якщо домовитися не вдається, дійте відповідно до закону:
- надішліть іншому власнику письмову пропозицію про купівлю вашої частки;
- у листі вкажіть ціну, терміни відповіді (30 днів) та умови;
- пропозиція має бути завірена нотаріусом або надіслана рекомендованим листом з повідомленням.
Цей крок має велике юридичне значення. Пропустивши його, другий власник зможе оскаржити продаж у суді, навіть якщо угода вже відбулася.
Продаж частки третім особам
Якщо протягом місяця співвласник не відповідає або відмовляється, ви можете виставити свою частку на продаж. Однак врахуйте: попит на частки невеликий, і ціна часто нижча за ринкову.
Коли без суду не обійтися
Якщо йдеться про продаж усієї квартири, згода всіх співвласників обов'язкова. Один проти — угода неможлива. Однак існують винятки:
- якщо частка співвласника незначна (наприклад, 1/20) і її власник перешкоджає ефективному використанню майна, інші можуть звернутися до суду з вимогою про примусовий викуп;
- якщо місцезнаходження одного з власників невідоме, також можна звернутися до суду. У деяких випадках угода можлива без його згоди, але її можна буде оскаржити протягом року;
- якщо одним зі співвласників є неповнолітній, продаж вимагає дозволу органу опіки.
Ризики та помилки, яких краще уникати
- Пропуск офіційного повідомлення співвласника — ризик судових спорів і втрати майна.
- Угода без нотаріального супроводження може бути визнана недійсною.
- Емоції замість конструктивного підходу — коли замість переговорів виникає конфлікт.
