Кожен тип житла, включаючи його основні конструкції та компоненти, має встановлені терміни експлуатації, ремонту, реконструкції та навіть знесення. Ці норми були затверджені ще за радянських часів і продовжують діяти й сьогодні.
Згідно з даними стандартів, бетонні та залізобетонні фундаменти є найміцнішими та довговічними, з передбачуваним терміном служби до 150 років. Водночас, термін служби стрічкових бутових основ, що використовують вапняний розчин, становить всього 30 років. На таких фундаментах в Україні побудовано безліч тимчасових споруд, включаючи бараки та двоповерхові будинки, де люди продовжують жити, незважаючи на їх первісну тимчасову природу.
Схожа ситуація спостерігається і зі стінами. Капітальні кам'яні або цегляні стіни, товщиною в 2,5-3 цеглини, можуть прослужити близько 150 років. Стіни товщиною в 2 цеглини або крупнопанельні конструкції мають термін служби 125 років, тоді як полегшені кладки (в 1 цеглину) та шлакоблоки — 100 років. Дерев'яні та брущаті стіни служать всього 50 років, що також стосується і дерев'яних підлог та бетонних сходинок. Однак ці терміни актуальні лише за умови належного догляду та регулярного ремонту.
Для багатоквартирних будинків в Україні основними загрозами є волога та стан комунікацій. Кліматичні умови призводять до того, що взимку вода періодично замерзає та протікає, проникаючи в несучі конструкції та руйнуючи їх. Протікаючий дах може значно скоротити термін служби будівлі, навіть новобудови. Старі будинки страждають від проблем з комунікаціями, коли через діряві труби виникає волога та тріщини в стінах.
Несанкціоновані перепланування та неакуратна заміна труб погіршують ситуацію. З’являються течі, а навіть своєчасні ремонти не можуть зупинити неминуче старіння будівлі. Технічні нормативи чітко вказують терміни експлуатації житлових об'єктів залежно від їх типу.
Найменш довговічними вважаються панельні хрущовки, термін служби яких становить всього 50 років. Оскільки Київ і Україна активно забудовувалися такими будинками з 1955 по 1970 роки, необхідно вжити заходів щодо їх реконструкції до 2020 року — тобто, вже зараз. Цегляні п'ятиповерхівки, побудовані в цей же період, можуть прослужити до 2055-2070 років, якщо капітальний ремонт буде проведений до 2030 року. Довоєнні сталінки також можуть прослужити ще стільки ж, тоді як післявоєнні будівлі мають термін життя до 2105 року при реконструкції в 2020-2030 роках. Сучасні цегляні та монолітні будинки, побудовані в 80-х, можуть прослужити до того ж часу, але цегляні можна реконструювати, в той час як панельні та блочні підлягають знесенню.
В останні роки капітальні ремонти практично не проводилися, лише косметичні ремонти. Влада виправдовує це нестачею бюджету, в результаті чого кількість аварійного житла постійно зростає. За даними Держстату, в Україні 59,2 тисячі житлових будинків знаходяться в аварійному стані, де проживає 89,7 тисячі людей.
Щороку відстрочка ремонтів і реконструкцій лише погіршує ситуацію. Держава, передбачаючи це, фактично усунулася від проблеми. Це підтверджується статтею 382 Цивільного кодексу, згідно з якою багатоквартирні будинки є спільною власністю власників квартир, і саме вони повинні дбати про ремонт.
До спільного майна відносяться приміщення загального користування, несучі конструкції, а також обладнання, що обслуговує більше одного житлового приміщення. По суті, власник квартири володіє лише простором всередині своєї квартири, тоді як все інше — це спільна власність всіх мешканців.
Таким чином, українські багатоквартирні будинки, включаючи їх квартири, двори, ліфти та комунікації, є власністю громадян. Власники квартир повинні дбати не лише про свої апартаменти, але й про загальний стан всього будинку, що вимагає фінансових витрат.
По ідеї, перед передачею будинків на баланс Об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) влада повинна була провести капітальні ремонти, але грошей на це не виявилося. Закон «Про приватизацію державного житлового фонду» говорить, що власники багатоквартирних будинків зобов'язані брати участь у фінансуванні ремонту, однак на практиці це виявляється складним.
Капітальний ремонт може коштувати до 40% від вартості об'єкта, що складає мільйони гривень. Навіть модернізація стандартної дев'ятиповерхівки на 100 квартир може обійтися в 2 мільйони гривень, що становить 20 тисяч гривень з кожної квартири. Якщо необхідно замінювати комунікації, сума може значно зрости.
Більшість українців не готові до таких витрат. Деякі можуть погодитися скинутися, але не хочуть платити за сусідів, а організувати мешканців складно. Тому спочатку мешканцям варто створити ОСББ, щоб взяти управління будинком в свої руки, а потім, навчившись контролювати обслуговування, подумати про капітальний ремонт, можливо, за допомогою інвестора.
Залишається сподіватися, що до того часу місцеві бюджети поповняться, і влада зможе налагодити співпрацю з інвесторами для запуску проектів модернізації житла.
